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不動産広告について


平成11年から不動産業に携わり、これまで様々な不動産広告を考え企画してきました。

こちらで整理の意味も兼ねてまとめています。

平成12年
守口市金田町(きんだちょう)全19区画 B3サイズ

入社して初めてまかされた広告です。

kinda_1_o.jpg

入社した会社は重量鉄骨構造の家を建築し、販売していました。

入社したばかりの頃、その時に作られていた自社の広告を見てデザイン性の無さと内容の薄さにびっくりしたことを覚えています。

一回20万枚から30万枚という大量の広告を作成して、莫大な広告費をかけているのにあまりにもったいないと思ったからです。

この現場では、別の営業担当者が建築確認がおりる前にB5サイズの事前広告を作成し、その後確認がおりた段階でB4広告を作成したのですが、ほとんど反響が無く急所私に白羽の矢がささったのでした。

35歳で不動産業界に入ったので性格的にもひねくれていたことが幸いしたかどうかわかりませんが、広告担当として現場の工事を眺めていると初めてみることや監督や職人さんから聞く話などにいちいち疑問を持ったり、感心していました。

家を建てる前に地盤調査などがあることもその時に初めて知りました。

当時そんなことを広告に載せている会社はありませんでしたが、せっかく建物の強さをアピールするのであればそれを支える地面や基礎からアピールするべきだと考え地盤に関する本を読み漁ったのです。

担当する広告の前から基礎のパースなどがあったのですが、今回初めて重量鉄骨用の基礎にベースパックという部材を使うということで新しくパースを作り直すこととなり、ついでに躯体の方のパースも作りたいと会社にアピールをしました。

その時のスケッチがこちらです。

kutai.jpg

この現場では、壁材に100ミリ厚のALC材を使い、窓にはサーマル構造というアルミ枠の中に熱を伝えにくくする材料を挟み込んだサッシを使うという建売住宅では考えられないぐらい建築コストをかけました。

今回の広告を担当するにあたり、チラシ制作会社の担当者さんには最初から3部作でいくと話していました。

剛・優・麗

です。

初回の広告は基礎・躯体の強さをアピールした「剛」

2回目は、断熱性やノンホルムアルデヒドの建材などによる健康への配慮の「優」

最後は天然大理石をふんだんに使った意匠性をアピールした「麗」

基礎段階、上棟段階、完成段階の時期にマッチした広告を企画しました。

初回広告の裏面には、年数が経過し家族構成や生活スタイルが変わることに対応するため間取り変更の容易さを具体例を交えて提案しました。

重量鉄骨構造の場合は木造と違い構造壁や筋交いなどが必要でないため、リフォームが容易だからです。

裏面はこちら。

不動産広告 守口市金田町 1 裏面

間取りの提案用スケッチです。

madori.jpg



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第二回「優」の広告

不動産広告 守口市金田町 2 表面

第三回「麗」の広告

不動産広告 守口市金田町 3 表面

「麗」の広告は外構(ガレージ部分)が未完成でしたが、一日も早く作らないといけないということで撮影し作成しました。

今でもそうですが、多くの不動産業者は自分の都合を優先してお客さんをあおるようなところがあります。

「残りわずかです!お急ぎください!」とか

「期間限定キャンペーン!」とか

「このマンション限定でお客様がいます!」とか

全てお客さんにとってはどうでもいいことなのに自分たちの都合で物事を判断する傾向があります。

少し横道にそれてしまいました・・・。

この現場は、以前より土地が売り出されていたのですが、敷地に面した道路が出勤時などに非常に混むバス通りということで多くの建売業者が敬遠していました。

その為、土地の仕入れコストを抑えることができ、その分を建築費に回したことが成功した要因だと思います。

ただしそれだけ建物にこだわっていることをお客さんに知ってもらうことが出来なければ成功は遠のいていたかもしれません。



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次にご紹介するのは企画が見事にはまった物件です。

もともと大阪市内で多くの建売事業を進めていた会社が門真市、守口市といった京阪地域で分譲を行い次に土地を仕入れた場所が堺市内でした。

大阪市内や京阪地域と大きく違う点は3階建ての住宅に対するイメージです。

堺市内は比較的土地が広く木造2階建てが一般的で3階建てというのはもちろん木造なんですが、狭い敷地に小さな家を建ててトータル単価を抑えることで低所得者層に対して供給することが一般的でした。

当初、販売実績の無い会社は地元で販売実績がある大手仲介業者に販売を依頼しました。しかしその時の一般的概念として2階建ては3500万円、3階建ては3000万円までというのが定着しており、会社が企画した3500万円以上の3階建てを販売することに対してあまり積極的な販売活動をしなかったようです。

仲介業者としては売れる物件を優先することが当たり前だからです。

そこで自社で売ることを決意し、広告を再度担当することとなりました。

今回のテーマとしては、3階建てのイメージを大きく変えることに焦点をあてました。

■ 安かろう悪かろう狭かろうというイメージをプランで払拭
■ 建坪に余裕があるため2世帯住宅にも対応でき、2階をパブリックスペースとすることでプライベートを確保できるということ
■ 2階建てでは敷地を有効利用できていないということのアピール

今回も3階建ての利点を生かすためのパースを作ってもらいました。
その時に考えたスケッチです。

不動産広告 ラフスケッチ


当時の堺市の3階建ての基本的なプランは15坪~20坪程度の敷地に小さな木造3階建てを建てて2380万円~2980万円という価格帯で構成されていたのですが、敷地を22坪から27坪と大きくし、建坪は40坪台を中心プランとしました。

価格も3380万円~4000万円を超えることになったのですが、過去に見たことが無いプランは多くの反響を呼び完成するまでにほとんどが売れました。

その時の広告です。

表面 B3サイズ

不動産広告 スマイルスペース 2

裏面

不動産広告 スマイルスペース 1

この1年後にそんなに離れていない場所で分譲を行ったのですが、その時に来場されたお客さんからこの広告を保存していたということをお聞きしてとてもうれしく思いました。

ということで。

そんなに離れていない場所で分譲した時の広告もついでに。

表面 サイズB3

新築住宅 広告 スマイルスペース

裏面

新築住宅 広告 スマイルスペース2

プランや価格はほとんど前回と同じだったのですが、1年の間に住宅全体の相場が下がっていたため販売は予定通りにはいかなかったようです。(この現場が完売する前に退職)



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上ふたつの現場の間には尼崎で2現場、堺で2現場同時に進めていました。

堺市内での現場のひとつをご紹介します。
堺市南島町 全16区画 サイズB3

不動産広告 スマイルスペース 3

余談ですが、写真のリビングに置いてあるダイニングセットやソファは自宅からトラックに載せて運び入れたものです。建物に断固たる自信を持っていた会社からすると室内に家具など必要無いという判断から予算をもらえなかったためです。奥さんも何事かと思ったことでしょう。

裏面

不動産広告 スマイルスペース 4

裏面上部に掲載されているプランは設計の先生にお願いして基本プランを自分なりに変更させていただいたプランです。

当時は建築に関してなにもわかっておらずただ2次元的にこんなのがあったらいいなという自分が住みたくなるようなプランを作りました。

来場したうちの多数のお客さんが一番奥まった場所であるにもかかわらずこの9号地を目当てに来られました。

これは私のプランがよかったというよりも広告の構成上一番関心を引くようになったからです。

多くのお客さんがそれを目当てに来られるということがわかっていたのであればただ成約済みですと言って帰ってもらうのではなく、それに変わるプランを他の区画で提案できる体制を作っておくべきだったと思います。

こちらも出だしは好調だったのですが、完売にいたるまでは時間がかかったようです。



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次に尼崎の現場をご紹介いたします。

当時、営業社員が6名おり3名ずつに別れて堺と尼崎を担当していました。

私は堺を担当していたのですが尼崎の現場が不調の為、広告を担当することになりました。

尼崎では稲葉町と浜田町にそれぞれ13区画、6区画とあり稲葉町全邸が完成と同時ぐらいに浜田町が上棟しているという進行状況でした。

私が担当した時期は、稲葉町がすべて完成した時でした。
その時点で成約していたのは13件中4・5件だったと思います。

基礎の段階から何度も重量鉄骨のよさをアピールした広告を配布しての結果でしたので、建物のよさはもちろんですが、それ以上に建物配置によるメリットを最大限生かす広告を作ろうと考えたのです。

広告制作会社には区画図を丁寧に作っていただくようお願いしました。

その時の区画図です。

不動産広告 チラシDMドットコム

全面道路に加えて位置指定道路が建物裏側に配置されているということで明るくて風通しのいい建物になっていたことをアピールしようと考えキャッチコピーを考えました。

「光る満ちる邸宅」です。

お客様を誘導する看板もそれように作ってもらいました。

不動産広告 チラシDMドットコム
※誘導看板は原則迷惑看板として禁止されています。自治会等地元関係者との話し合いなど事前に対策をとって設置される方がいいと思います。

広告を配布する段階では浜田町の方も分譲を開始していたのですが、両方を同等に宣伝するより先行していた稲葉町の情報をメインとし、浜田町は近日分譲告知としました。

それがこの広告です。
尼崎市稲葉町 全13区画
B4サイズ 表面

不動産広告 チラシDMドットコム

裏面

不動産広告 チラシDMドットコム

それからスムーズに販売が進んだのですが、この要因としては広告よりも近くに他社の大きな現場が開始されそれのおこぼれをうまい具合にいただいたということが大部分を占めていたように思います。

道路を挟んだところにその分譲現場があったので、尼崎市内の人々の関心が一時期、稲葉町周辺に集まったことは間違いのない事実ですから。

稲葉町に合わせて浜田町も順調な売れ行きとなり、残り2邸となったところで再度広告を担当させていただくこととなりました。

この現場は、周辺の施設(公園や学校)などが近隣にあって、生活しやすい印象だったため環境を重視した広告にしました。


尼崎市浜田町 全6区画
B4サイズ 表面

不動産広告 チラシDMドットコム



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10年以上前の広告ですが、今見てもクオリティが高いと思います。自画自賛してもしかたないのですが・・。
原因は広告制作だけに集中できる環境を与えてもらっていたからです。これをご覧の不動産会社社長に是非実行していただきたいのは、広告会社にプランと価格と実物だけ見せてあとは集客できるようデザインをしてくれと丸投げしないことです。

集客が出来ないことをよく広告制作会社のせいにする業者もありますが、今回ご紹介した6現場の広告は3社の広告会社で制作されています。ディレクションするものが同じであればそれなりのクオリティを保てるはずなのです。

あとよく複数の広告会社にコンペをさせてその中からいいものを選ぶという会社がありますが、私は時間の無駄だと思います。

複数の会社と打ち合わせをする時間があるのであれば一社に決めてそこと十分に話し合う方がよっぽど集客できる広告を作る可能性が高まると思うからです。

会社の規模によって違うかもしれませんが是非広告会社と打ち合わせをするのであれば、社長自らかそれに近いぐらい商品に愛着と執着を持つ社員が担当するべきです。ただしここで間違って欲しくないのは、お客さんは商品の性能や材料などを知りたい訳ではないということです。

それについてのご質問があれば下のボタンをクリックしてお問い合わせください。

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次にディレクションで変わるという例をご紹介いたします。
こちらは現在(平成24年3月)販売させていただいている物件です。

上が弊社が担当する前の広告。下が私が担当し作成した広告です。

守口市中古戸建 B5サイズ

不動産広告 チラシDMドットコム

不動産広告 チラシDMドットコム

同じ広告制作会社が作ってもディレクションで変えることが可能です。

もし10万枚制作するのであれば、9万枚にして浮いた経費で弊社に対してディレクションをご依頼ください。
ただし現場を調査しないとディレクションが出来ませんので、遠方の場合はお受けできない場合があります。

ご了承ください。


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広告についてのご相談は、チラシDM.COMまで
http://chirashi-dm.com


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No title

コテツさん

こんばんは、よしです。

ブログへのご訪問ありがとうございます。


とても分りやすい文章で、不動産の知識のない私でも
しっかり読む事が出来ました。


他の記事もどれもテンポよく読めるので、
つい長居しちゃいました。

見習う所の多い文章で、
とても勉強になりました!


ありがとうございます。


応援します!

No title

参考になる記事です。

コメントありがとうございます。

よしさん

こんにちは。

コメントと応援ありがとうございます。

こちらのブログはほぼ休止状態だったのですが、またちょこちょこ更新していきたいと思っています。

今後ともよろしくお願いいたします。
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